聚焦房地产泡沫争论战 楼市的“水”有多深？ |
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| www.qingdaolife.com 2004-11-3 16:25:32 来源:江南时报 |
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房地产泡沫是什么？专家说它反映了房地产的价格对经济基础条件的严重背离。它有什么后果？李嘉诚说，也许楼市上涨不会死人，但楼市下跌肯定要死不少人。
有关房产泡沫的争论目前似乎还没有权威的定论，也许各种交杂的声音代表了各种不同阶层的利益，我们无意于卷入这场纷争之中，我们关注的是房产泡沫在不在你我的身边，在信息不对称的环境下，谁来帮我们认清真相。再直白一点说，在吐沫横飞的争论声中，我们更关心南京楼市的深浅。
五年房价没调整
国内的房地产业以25%以上的高发展速度持续增长五年后，按照其固有周期必然调整，但由于以下因素这个调整周期延长了———北京奥运会造成的建设高潮，加入WTO和开放国内市场刺激外商投资，人民币升值预期刺激国际投机资本进入，在以上海为中心的长江三角洲产生资本聚集效应，国内投机资本炒作房价，既得利益集团有意维持泡沫等等，其恶果是维持时间越长，泡沫越大，损失越大。
事实上，南京房价已经经过了六年的快速增长期。和全国各个一线城市一样，微观的因素不断刺激着这个城市的房价：老城改造、二桥通车和三桥、过江隧道的规划、江宁撤县设区、河西新城、奥体板块等等。
变化却在细微之处。2004年1至5月，四次房展会之多，但几乎是一次不如一次，直至最近一次的冷清收场！
相关的数据也在开始发生巨变：2002年10月房展会，成交商品房1015套，12万平方米，参展楼盘500万平方米！2004年5月房展会，成交商品房140套，1.9万平方米，参展楼盘900万平方米！楼价远超房价比房价收入比是支标尺。
房价收入比是指城市的年平均一套上市房屋价格与居民家庭年平均收入之比。
从世界发达国家走过的历史看，平均房价与平均家庭收入的比在5左右比较合理，超过该比例，有效需求就会下降。其推算过程如下：假设首付款为15%至30%，年利率为5%至10%，贷款期限为5至30年，每年还贷的金额占收入的比例在10%至20%之间，那么当房价收入比超过6，就意味着购房者每年还贷的金额超过收入的20%，生活质量将受到严重影响，以致失去买房能力。但上海、北京、广州为8.7∶1、12.4∶1、10.1∶1，全国平均为7.8∶1。
南京亦不除其外。根据江苏省统计局城调队对2003年上半年的统计资料表明，在江苏全省范围内，房价最高但收入排后的南京市房价收入比高达9.2：1，远远高于全省6.18：1的平均水平。
根据中国指数研究院10月中旬公布的数据，今年1到9月份，南京商品房的均价为每平方米4680元。而根据南京市统计局公布的最新信息，今年前三季度，南京城市居民的人均可支配收入为8562.61元。可以得出今年1到9月，南京房价的收入比高达11.85，已经出现严重超标(附表以2003年上半年江苏各市城镇居民人均可支配收入为基础，并取85平方米作为目前消费者需求的每套商品房的平均面积，来分析当前的房价收入比)。
楼价在涨，租金却降
据南京市统计部门抽样调查显示，参与调查的南京25个小区共有居民1458户，其中26%的购房者是出于投资或者投机目的。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租，以房租支付新房贷款，其实这也是投资行为。
国际公认的住宅投资警戒线是20%。但需要注意的是，国际上的所谓投资性购房包含房地产基金投资购买的房地产，这些投资者购买的房地产并不出卖，主要是收取租金。如果剔除这部分，剩下的就是真正“炒房”的投资者。中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心尹中立认为这部分的比例不能高于10%，否则市场会出现较大的泡沫。
最为典型的是温州炒房团，民间说法是其拥有的资金达1500亿元。富裕的温州人希望投资但苦于没有合适的渠道，于是亲朋好友几十个人凑几千万资金一起砸在某个楼盘上，迅速抬高楼价再卖。可一旦房地产泡沫破裂房价开始下降，就会给这些投资行为带来一发不可收拾的损失。
一位地产界人士曾给记者作了这样的大致估算，去年新开的楼盘，几乎每个盘都会吸引20%以上的炒手进入，对于一些郊区盘或远郊盘，这个比例还更高。而像金色家园这类的景观住宅就更高，南京万科负责人坦承二期的投资比例已达35%。南京市房地产市场已经形成了一个二元结构：一边是没有购房能力的普通市民，一边是少部分高收入群体。但房市启动已经四五年，高收入群体中没有买房的人已经很少，再买房就是投资性需求。
而出现泡沫的另一个特征就是楼价不断上涨，而租金却在不断下降。二者的背离意味着资产价格与资产收益率的背离，也意味着投机泡沫的酝酿。
房地产贷款超常增长
事实是国内80%的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。
商业银行参与了房地产开发全过程，承受了房地产市场运行中各个环节的风险。房地产贷款额这几年来成倍增长。
不少消费者只认首付比例低，对于自己未来收入的预期或者过于乐观，或者没有认真考虑还款，于是购置住房的面积不断扩大。
而实际现状是银行急于放款，特别愿意对消费者进行车房信贷。如果系统性风险出现，过剩商品房集中到银行，银行只能廉价拍卖。银行最怕呆账，国内商业银行大约已有25%的呆账，这成了银行自己深埋下的一颗地雷，说不准哪一天就会踩上它。
而南京市房产局的数据又确认了这颗地雷的杀伤力：截至2003年底，南京市80%以上的购房者，都是通过银行贷款解决了住房资金的巨大缺口。今后，这个比例会更高。
空置率忽高忽低
空置面积比近三年竣工面积之和称为空置率，国际标准是10%。南京的情况应该比较乐观，空置率不足7%，远远低于全国平均水平。
中国社会科学院金融研究所房地产金融研究中心尹中立提出了不同的观点。在投资品市场，市场的需求和价格关系是：价格上涨则需求上升，价格下跌则需求减少。而房地产市场的供给则比较复杂，当市场价格上涨时，投资利润率增加，刺激开发商增加房地产开发投资，房地产供给增加；而市场价格下跌，以前的投资“需求”就会成为“供给”，从而加剧价格的下跌。
从国外房地产市场的价格波动规律来看，房地产市场呈现周期性波动的特征，一个周期分为萧条、复苏、繁荣和衰退四个阶段。在萧条阶段，需求和供给都很小，市场交易低迷；随着条件的不断变化(如居民收入增加)，市场需求逐渐增加，但此时市场供给没有变化，出现需求大于供给的局面，价格开始回升，空置率下降，市场进入复苏阶段；随着价格的不断上涨，需求和供给都快速增加，空置率进一步下降，此时是市场的繁荣阶段；但房地产价格的持续上涨，超出了一般居民的可承受能力，市场的需求增长小于供给的增长，市场价格开始下降，空置率开始上升，交易量也开始萎缩，进入第四个阶段。
上述四个阶段中，第二和第三阶段的空置率都是下降的，只有第一和第四阶段的房地产空置率是上升的。对于政府以及市场各参与者来说，最值得警惕的是第三个阶段，这是房地产泡沫形成的阶段，市场景气度很高，人们对前景充满着盲目的乐观。但此时的市场形势随时会出现逆转，非常容易遭受损失。(文/杨志辉) |
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